CONTRATTI: DIFFORMITÀ TRA PLANIMETRIE E CONTRATTO, COSA COMPORTA?
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 1922/2024, è tornata a pronunciarsi sulla difformità tra i dati risultanti da un contratto avente ad oggetto beni immobili e la richiamata planimetria, ad esso allegata.
Nel caso di specie, la società Alfa citava in giudizio avanti il Tribunale la società Beta, chiedendo il trasferimento a suo favore, tramite sentenza ex art. 2932 c.c., di un appartamento con terrazzo/giardino e di un posto auto. Il bene promesso in vendita era identificato sulla mappa allegata al contratto.
Il giudice di merito riteneva identificati i beni promessi in vendita a dispetto delle difformità nelle dimensioni dell’appartamento indicate nel preliminare e del diverso orientamento dell'appartamento, ad eccezione del posto auto che non era stato identificato e del terrazzo scoperto che era una porzione della corte comune. Pertanto, in accoglimento parziale della domanda della società Alfa, con sentenza a emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. trasferiva alla stessa società l’appartamento.
Avverso tale decisione proponeva appello Beta, eccependo, inter alia, l'impossibilità di effettuare il trasferimento ex art. 2932 c.c. in quanto i beni promessi in vendita non erano stati compiutamente identificati.
La Corte di Appello di Genova accoglieva il motivo di gravame riguardante l’indeterminatezza dei beni promessi in vendita e la loro diversità con quelli trasferiti con la sentenza appellata. Contro tale decisione Alfa proponeva ricorso per cassazione.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso riscontrando “una non superabile difformità fra unità immobiliare promessa in vendita ed unità immobiliare esistente nella realtà” e ritenendo, dunque, fondato il motivo di gravame data “una profonda diversità fra i beni promessi in vendita ed i beni trasferiti con la sentenza oggi appellata”.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato infatti che “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la "quaestio voluntatis" della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto”
È stato ulteriormente precisato che “la difformità tra i dati risultanti da un contratto avente ad oggetto beni immobili e la richiamata planimetria, ad esso allegata, involge una questione di fatto, che il giudice di merito deve risolvere ricostruendo la volontà delle parti alla luce del testo complessivo degli atti, rimanendo la sua decisione sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione”.