Se dopo il contratto preliminare salta il rogito, l’immissione nel possesso non è titolo per usucapire l’immobile

Senza la traslazione del diritto di proprietà, senza quindi che il rogito segua il preliminare, non si può stabilire il possesso ai fini dell’usucapione. Quello che viene trasferito è solo l’oggetto del possesso, il quale invece non si compra, non si vende e non si cede per effetto di un negozio. Quindi «la cosiddetta immissione in possesso all’atto del preliminare di vendita di immobile (immobile, la cui proprietà ed il connesso pieno possesso si trasferisce compiutamente solo con l’atto definitivo traslativo) non può costituire - di per sè - titolo idoneo abilitativo al fine di un eventuale usucapione del bene». L’articolo 1140 cc., che definisce il possesso, «non consente la trasmissione del possesso per patto negoziale indipendentemente ed anteriormente alla trasmissione del diritto di proprietà o di altro diritto reale di cui esso costituisca esercizio». È quanto emerge dalla sentenza 23673 del 19 novembre 2015 della seconda sezione civile della Cassazione che ha accolto il ricorso di una società che chiedeva la restituzione di alcuni cespiti immobiliari divenuti, secondo la Corte d’appello di Torino, di proprietà, per intervenuta usucapione, di due coniugi che nel 1970 li avevano acquistati con scrittura privata senza che però fosse mai stato stipulato il rogito definitivo.