IL PROMISSARIO ACQUIRENTE PUÒ RIFIUTARE DI STIPULARE IL CONTRATTO DEFINITIVO SE IL PROMITTENTE VENDITORE NASCONDE LA PROVENIENZA DONATIVA DELL’IMMOBILE?
Il promissario acquirente di un capannone ad uso industriale conveniva in giudizio il promissario venditore chiedendo al Tribunale che venisse annullato il contratto preliminare di vendita stipulato per l’acquisto del suddetto immobile in quanto l’attore, solo dopo aver stipulato il preliminare, era venuto a conoscenza che l’immobile promesso in vendita era pervenuto al promissario venditore per donazione da parte dei genitori e che, pertanto, era esposto al rischio di riduzione da parte dei legittimari dei donanti.
La domanda veniva rigettata dal Tribunale e la sentenza di primo grado veniva confermata dalla Corte di Appello. Il promissario acquirente, pertanto, proponeva ricorso per Cassazione.
La Cassazione accoglieva il ricorso affermando il seguente principio di diritto: “in tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”.
Dall’esame della normativa del codice civile in materia, si evince che l’esistenza di un rischio concreto ed attuale a carico dell’avente causa del donatario nel senso previsto dall’art. 1481 c.c., diventa attuale solo dopo la morte del donante, allorché diviene attuale il diritto del legittimario.
Pertanto, hanno continuato gli Ermellini, in presenza di un concreto ed attuale pericolo di rivendica, il promissario al quale sia stata taciuta la provenienza della donazione sarà certamente abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo. Ma allo stesso modo tale conclusione non può escludere che sino a quando quel pericolo non sia configurabile, la provenienza da donazione sia circostanza irrilevante sulle condizioni dell’acquisto, tale da poter essere impunemente taciuta dal promittente venditore, rimanendo così il promissario acquirente - ignaro della provenienza - invariabilmente obbligato all’acquisto.